Вопрос, который не часто, но встречается в практике. С ним ко мне обратилась знакомая. Она и её мама хотят подарить свои 1/3 доли своему сыну, которому так же принадлежит 1/3 в этой же квартире. Я на минуту даже как-то и забыл, а нужен ли? Но память не подвела и дал ей сразу правильный ответ: нужен.
Одно дело, когда кто-то из сособственников отчуждает свою долю "на сторону"; тут однозначно требуется нотариальное удостоверение.
На самом деле тут часто происходит путаница и, наверное, потому, что в работе такое не часто встретишь т.к. как правило все вместе отчуждают недвижимость кому-то со стороны. В этом случае нотариус не нужен, и мы к этому привыкли.
Более того, есть судебная практика, которая говорит о том, что нотариус не нужен.
Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8. Суд отменил принятые ранее судебные акты и признал незаконным решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, поскольку в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки не подлежит применению.
Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18.05.2022 N 9-КАД22-1-К1. Суд признал незаконным уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности в отношении объектов недвижимости, поскольку в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, норма закона о нотариальном удостоверении не подлежит применению.
Это судебная практика. Но у Росреестра несмотря на это своё мнение, и условно говоря "он показал большой палец и сказал, что № 218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости), это их закон и они его трактую по-своему.".
А трактовка следующего характера изложена в ст.42 № 218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости) в подпункте 1 пункта 1.1:
"1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;".
Перевожу на "человеческий": при продаже, дарении, мене (в общем при любом способе отчуждения) доли или долей одному из сособственников, который в итоге станет единственным собственником недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению.
Именно поэтому Росреестр приостанавливает регистрацию и отказывает в ней.
"Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта", - пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова. Если не соблюдать эти требования, сделку могут признать ничтожной, предупредила эксперт.
Источник: РБК Недвижимость.
"… Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.", - эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова.
Источник: Росреестр.
