На грани рентабельности

Долгое время рынок недвижимости, будучи высококонкурентным, существовал в условиях, когда себестоимость и затратная часть девелоперов постоянно росли. Дорожали услуги подрядчиков, земельные участки, стоимость кредитных денег, строительные материалы и импортные комплектующие, увеличивались расходы на социальную инфраструктуру. При этом цена в среднем по рынку хотя и повышалась, но плавно и незначительно: рост был в пределах инфляции.

Застройщику просто так взять и поднять цены было нельзя, потому что покупатель мог уйти к конкуренту, у которого при отсутствии существенных качественных отличий цена оставалась прежней. При более-менее одинаковом продукте приходилось экономить на своей марже, при завершении проекта его экономика при хорошем раскладе сводилась к нулю, при плохом — уходила в минус.

Кстати, именно на этом фоне произошел серьезный сдвиг в уровне продукта. Чтобы обосновать другую, справедливую цену и дать потребителю что-то, за что он готов платить, девелоперы начали работать над качеством жилых проектов.

Под влиянием эскроу

Обычно, когда говорят про новые правила продажи квартир в новостройках, имеют в виду просто переход на проектное финансирование и работу через эскроу-счета. Однако это лишь верхушка айсберга. Дело в том, что проектное финансирование выдается застройщикам под конкретную экономическую модель. Выходить за ее рамки не представляется возможным. При этом она диктует и объемы вывода предложения, и темпы продаж, и цену квадратного метра, и динамику ее роста. То есть девелоперам не удастся вдруг попробовать продать что-то подешевле, чтобы подсобрать денег для решения каких-нибудь задач. Банки это жестко отслеживают.

В результате все проекты, в которых раньше появлялись обманутые дольщики, сегодня с рынка ушли. Остались объекты, которые реализуются с банками по новым экономическим моделям. И в них — совершенно другая цена. Она не может быть ниже, иначе дебет с кредитом не сходятся, расходная часть «не бьется» с доходной, прибыли тоже нет. Это фактор, который подталкивает цены снизу.

Спрос vs предложение

Еще один немаловажный фактор — усиливающийся дисбаланс спроса и предложения. В первой половине прошлого года по понятным причинам спрос упал. При этом у самоизолировавшихся людей накопилось какое-то количество денег, которое фактически некуда было тратить.

На эту ситуацию наложились и внешние факторы: так как девелопмент — это системообразующая отрасль экономики, правительство приняло антикризисные меры. Появилась льготная ипотека и возможности потребителя резко выросли. При этом параллельно сократилась доходность по депозитам. Это резко увеличило спрос на рынке строящегося жилья во втором полугодии. Темпы продаж ускорялись от месяца к месяцу.

Но застройщики не могут взять и начать завтра производить в два раза больше квартир. Девелопмент — это четырех–пятилетний цикл. Чтобы так среагировать на спрос, даже самым-самым прытким нужно не менее полугода для вывода на рынок новой партии квадратных метров. В итоге предложение не успевало пополняться.

Основной спрос пришелся на ту покупательскую аудиторию, которая раньше не могла себе позволить купить недвижимость. В результате все самое дешевое было вымыто с рынка. То предложение, которое осталось в экспозиции, относилось уже к более высокой ценовой категории, и статистика стала показывать значительное повышение средней цены по рынку.

Судьба льготной ипотеки

Программа господдержки ипотеки была разработана как антикризисная мера в ответ на вызовы, с которыми столкнулись строители и покупатели в разгар пандемии коронавируса. Ипотека по ставкам 6–6,5% годовых появилась в апреле и изначально должна была действовать до ноября 2020 года. Ограничение по сроку еще больше подстегнуло спрос. Но осенью программу продлили до конца июня 2021 года.

Сейчас на рынке все больше разговоров о том, что льготная ипотека будет свернута к июлю. Главным идеологом отмены госпрограммы выступает Центробанк. По его мнению, льготы нужно направить в те регионы, которые действительно нуждаются в повышении доступности ипотеки.

«Недвижимость должна быть доступной в тех сегментах, где она действительно должна быть таковой. То есть, грубо говоря, льготная ипотека на квартиры бизнес-класса — это неверно. То же самое касается и географии. У нас в России есть только три жилых рынка, где созданы конкурентные условия по спросу, предложению и прочему: Санкт-Петербург, Москва и Краснодар. В итоге граждане, которые могли использовать льготную ипотеку, купили квартиры на этих рынках. И мы получили большое количество региональных покупателей. Это были инвестиции в недвижимость, в будущее детей, в свою стабильность и пенсию. Но это не решило проблемы в других городах. Там, кстати, цены тоже скакнули на фоне перевеса спроса над предложением», — отмечает Всеволод Глазунов.

Поэтому сценарий, в котором из программы льготной ипотеки исключаются Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, кажется наиболее вероятным. И он соответствует государственным задачам развивать экономику в регионах. В этом смысле льготная ипотека там очень нужна. И не потому что там цемент стоит дешевле: его стоимость везде одинакова, а потому, что у населения нет другой финансовой возможности.

Впрочем, останется льготная ипотека или нет — это уже не окажет сильного влияния на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга. Какие же тренды будут определять его развитие в 2021 году? В целом по рынку рост средней цены продолжится. То, что предложение сокращается и вымываются наиболее доступные, бюджетные квартиры, не единственная причина.

Те новые проекты, которые выходят на рынок и формируют его, — это проекты в новых городских локациях, реализуемые преимущественно в рамках программы редевелопмента серого пояса в центральных районах города. Ценовой уровень этих объектов в зависимости от конкретной локации довольно высок. Плюс ко всему изначально высокие расценки на старте продаж определяет схема продаж по эскроу. И не стоит забывать, что стоимость по-прежнему увеличивается в зависимости от стадии готовности проекта.

На фоне этих тенденций увеличения платежеспособной аудитории ожидать не приходится, поэтому конкуренция между застройщиками будет также расти. Борьба за внимание клиента будет вестись именно на уровне качества продукта.

В чем оно измеряется? Конечно, в архитектуре и качестве материалов, в функциональной и эстетически красивой дворовой территории, в многообразии планировочных решений, в наличии современных инженерных систем, в обеспечении должного уровня безопасности. Это всегда комплекс решений, которые в совокупности создают образ дома, глядя на который понимаешь: он хорош.

И такие дома всегда будут демонстрировать высокий уровень продаж. Пример тому — проект «Малоохтинский, 68» от девелопера LEGENDA. Несмотря на изначально высокий уровень цен, на старте продаж царил настоящий ажиотаж. В первые дни бронирования квадратный метр в среднем подорожал на 30%. Такой проект не только доминирует на рынке, но и создает конкуренцию среди самих покупателей недвижимости.